وکالت امور ملکی : خرید و فروش املاک و حتی رهن و اجاره انواع ملک جزو موارد مهمی بشمار می روند که نیاز به خدمات مشاوره حقوقی دارند. مشورت با یک وکیل مجرب ملکی می تواند شما را از مشکلات احتمالی آینده مبرا کند. اگر دقت داشته باشید خواهید دید که ملک و ساختمان جزو دارایی های مهم هر فردی محسوب می شوند. بدین ترتیب هر گونه مشکلات حقوقی و سوء استفاده های افراد سودجو می تواند اثرات زیانباری به همراه داشته باشد. مشورت با یک وکیل مجرب ملکی افراد را از وجود خطرات و سوء استفاده های احتمالی آگاه کرده و تضمین کننده سرمایه و دارایی های فرد بشمار می رود. پرونده های کلاهبرداری ملکی که در دادسرا و دادگاهها در جریان هستند حدود نیمی از پرونده های قضایی را تشکیل می دهند. تعداد بسیار بالای پرونده های قضایی ملکی نشان از حساسیت زیاد خرید و فروش املاک دارد. خرید و فروش املاک و معاملات ملکی دارای پیچیدگی های زیادی است که افراد معمولی از آن آگاه نیستند. یک وکیل ملکی مجرب با دانش و تسلط بر امور حقوقی از یک طرف و قوانین مدنی و مقررات مربوط به معاملات املاک از طرف دیگر بهترین فرد برای مشاوره و راهنمایی محسوب می شود. وکیل ملکی مجرب با دانش و تسلط خود بر تمام ریزه کاریهای معاملات املاک اشراف داشته و اقدامات لازم جهت جلوگیری از بروز مشکلات را بعمل می آورد. خدمات مشاوره وکیل ملکی در تمام مراحل معاملات املاک قبل از خرید ملک تا هنگام تنظیم قرارداد و انتقال سند رسمی در دفترخانه قابل اجرا است.
برخی موارد از قبیل بررسی سند ملک مورد نظر، احراز شرایط فروشنده، بررسی وضعیت حقوقی مالکیت سند و عدم وجود مشکلات قضایی برای سند قبل از انتخاب ملک از اهمیت زیادی برخوردار است. وکیل ملکی مجرب با بررسی تمام این موارد احتمال بروز مشکلات را کاهش خواهد داد. در مرحله تنظیم قرارداد در دفتر مشاور املاک، وکیل ملکی مجرب دارای نقش پر رنگی است. بررسی تمام مفاد قرارداد، افزودن موارد حقوقی لازم برای خرید و فروش املاک و در نظر گرفتن تمهیداتی برای جلوگیری از عدم اجرای تعهدات طرفین از موارد مهمی است که توسط وکیل ملکی انجام می گیرد. انتخاب زمان دقیق و محل حضور در دفترخانه جهت انتقال سند رسمی، نحوه پرداخت و تسویه حساب و پرداخت خسارت در صورت کوتاهی طرفین از اجرای تعهدات از دیگر بندهای مهم در تنظیم قرارداد است. در نهایت انجام اقدامات لازم جهت الزام فروشنده به انتقال سند رسمی و تسویه حساب خریدار طبق موعد مقرر از دیگر مواردی است که با تنظیم یک قرارداد کامل حقوقی توسط وکیل ملکی و دفاتر ارائه دهنده خدمات وکالت امور ملکی صورت می پذیرد. وکیل ملکی مجرب در صورت عدم اجرای تعهدات توسط هر یک از طرفین با استناد به بندهای قرارداد اقدام به اقدامات قضایی و حقوقی لازم و اقامه دعوی خواهد نمود. بدین ترتیب همانطور که ملاحظه می کنید مشورت با وکیل ملکی و وجود یک وکیل مشاور متخصص تضمین کننده سلامت معاملات املاک خواهد بود.
معاملات املاک و خرید و فروش ملک دارای قوانین و مقررات مختص خود است. عدم آگاهی افراد از مسائل حقوقی و قوانین حاکم بر معاملات املاک راه را برای سوء استفاده افراد کلاهبردار هموار می نماید. بطور کلی در مبحث املاک و مستغلات دو نوع دعاوی یا دعوای حقوقی وجود دارد. به این نوع دعاوی بدلیل اینکه مربوط به املاک و مستغلات است دعاوی ملکی می گویند. دعاوی ملکی حقوقی و دعاوی ملکی کیفری جزو دو دسته دعواهای حقوقی هستند که توسط وکیل پایه یک دادگستری قابل حل و فصل است. دعاوی ملکی حقوقی به دعاوی گفته می شود که طرفین در اثر نا آگاهی و عدم اطلاع از قوانین و مقررات مرتکب آن شده اند. تعداد بسیار زیادی از دعاوی ملکی مربوط به این دسته است. در دعاوی حقوقی ملکی قانون گذار برای هر نوع تخلف مجازات مشخصی تعیین نموده است. وکیل پایه یک دادگستری با اشراف بر قوانین و مقررات مدنی حاکم بر معاملات املاک و استناد به بندهای مربوطه از حق موکل خود دفاع می نماید. دادگاه نیز با استناد بر قانون به تعیین حکم اقدام خواهد نمود. مواردی مانند الزام به انتقال سند رسمی و یا الزام به تهیه صورتمجلس تفکیکی برخی از دعاوی حقوقی ملکی هستند.
نوع دیگر دعاوی ملکی، دعاوی کیفری نام دارند. در دعاوی ملکی کیفری فرد با علم بر قوانین و مقررات ملکی و با هدف سوء استفاده و کلاهبرداری از افراد اقدام به سودجویی می نماید. در اینگونه مواقع قاضی پرونده و دادگاه بر اساس وضعیت پرونده اقدام به تعیین تکلیف می نماید. وکیل پایه یک دادگستری با تشخیص نوع دعوا نسبت به اقامه دعوی اقدام می نماید. رد مال به غیر و یا فروش یک ملک به چندین نفر جزو دعاوی ملکی کیفری هستند. وکیل پایه یک دادگستری با اقدام به موقع و اقامه دعوی می تواند در احقاق حقوق موکل خود در اسرع وقت و با کمترین هزینه اقدام نماید.
با توجه به تخصصی بودن قوانین ناظر بر املاک و عدم آگاهی اکثر مردم از این نوع دعاوی و روش طرح آن، باعث شده که معمولاً افراد پس از طرح دعوا و گذشت زمان وصرف هزینه های زیاد با داشتن دلایل قوی و با وجود محق بودن به نتیجه مطلوب نرسند. بنابراین برای طرح هر دعوای حقوقی در محاکم لازم است به شرایط و ارکان آن دعوا دقت و توجه کافی شود .
دعاوی ملکی از مباحث مربوط به حقوق داخلی است که شمار بسیاری از دعاوی را در محاکم قضایی به خود اختصاص داده است.با توجه به تخصصی بودن قوانین ناظر بر املاک و بی اطلاعی اکثر مردم از این نوع دعاوی و آشنا نبودن با روش طرح آن باعث شده که معمولاً افراد پس از طرح دعوا و صرف هزینه های زیاد، با داشتن دلایل قوی و محق دانستن خود به نتیجه مطلوب نرسند. بنابراین برای طرح هر دعوای حقوقی در محاکم، لازم است به شرایط و ارکان آن دعوا دقت و توجه کافی شود .
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وقتی بوجود میآید که فروشنده تعهد کرده که در دفتر خانه اسناد رسمی حاضر شود و سند رسمی ملک را به خریدار منتقل کند. اما به دلائل مختلف مانند: ناتوانی در پرداخت بدهی املاکی که در رهن بانک هستند، بالا رفتن ارزش ملک یا از روی لجبازی با طرف مقابل و… برای انتقال ملک در دفتر خانه حاضر نمیشود و سند منتقل نمیشود از این رو خریدار مجبور میشود برعلیه او دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کند.
خریدار باید هنگام معامله مطمئن شده باشد که ملک در رهن بانک یا در توقیف نباشد ، چون در اینصورت دادگاه نمیتواند رأی به انتقال ملک با تنظیم سند بدهد. در این مورد خریدار باید همزمان درخواست فک رهن را با الزام به تنظیم سند رسمی در دادخواست خود قید کند . به هر ترتیب اگر رأی به نفع خواهان صادر شود، دادگاه نماینده خود را برای تنظیم سند به نام خریدار به دفترخانه میفرستد.اگر بعداز معامله و بدون تنظیم سند فروشنده فوت کند خریدار باید دعوا را علیه وراث مطرح کند. در صورت امتناع وراث ازتنظیم سند نیز دادگاه نماینده خود را برای تنظیم سند به دفترخانه میفرستد.
اگر ملکی بدون سند فروخته شده و خریدار هنگام معامله متوجه نشده باشد، دیگر نمیتواند دادخواست الزام به تنظیم سند بدهد بلکه فقط حق فسخ دارد یعنی فقط میتواند معامله را برهم بزند.
دلایل برای اثبات این دعوا ،اثبات مالکیت مالک و تصرف غاصبانه یا در حکم غاصبانه بودن متصرف ملک است . در این دعوا ابتدا باید دلایل مالکیت خواهان به دادگاه ارائه شود.
دادگاه پس از احراز مالکیت وی به دلایل بعدی او که تصرف بر ملک او توسط دیگری است رسیدگی می کند و چنانچه دلایل را کافی بداند حکم به خلع ید متصرف صادر خواهد کرد. درغیر اینصورت دعوا رد میشود.
بعد از صدور حکم خلع ید باید درخواست اجرای آن در اجرای احکام دادگستری داده شود و اگر همچنان متصرف ملک را تحویل ندهد ماموران مربوطه متصرف را به تحویل ملک مجبور خواهند کرد.
دردعوای تصرف، فرد باید سابقهی تصرف خود را ثابت کند که وجود قرارداد ویا سند مالکیت میتواند آن را اثبات کند یعنی باید مالک ثابت کند ملک بدون رضایت و ارادهی او و بدون هیچ قراردادی از دستش خارج شده است.تصرف شخص متصرف باید بعد از تصرف مالک باشد و نباید هیچ تصرف قبلی در ملک مورد نظر داشته باشد .
ممکن است در مبایعه نامه زمانی برای تحویل و تسلیم ملک به خریدار معین شده باشد و در این صورت باید در همان تاریخ مبیع به خریدار تحویل داده شود در غیر این صورت خریدار با مشکلاتی روبه رو خواهد شد.
این مشکل بیشتر زمانی اتفاق میافتد که در فاصلهی معامله تا تسلیم و تنظیم سند رسمی ارزش ملک افزایش یافته باشد. فروشنده با خیال اینکه ملک خود را بتواند با قیمت بیشتری بفروشد از انجام وظایف خود خودداری میکندو خریدار برای حفظ حقوق خود مجبور به طرح دعوای الزام به تحویل ملک خواهد شد.
چنانچه شخصی مانع از استفادهی قانونی در ملکتان شده باشد، میتوانید این دعوا را در محاکم دادگستری مطرح کرده و با ارائه دلایل خود جلوی او را بگیرد. مطابق با قانون هیچ کس نمیتواندبا استفاده از حقوقی که دارد برای دیگران مزاحمت ایجاد کند. در دعوای مزاحمت، مزاحم فقط مانع از استفاده شما میشود اما ملک شمارا تصرف نمیکند.
نکته مشترک بین دعوای مزاحمت و ممانعت از حق، اثبات سابقه ی تصرف در زمان گذشته است و همچنین ارائه سند ملک که به اثبات این موضوع کمک میکند. نکته دیگر اینکه باید ثابت کنید متصرف بدون رضایت شما این کار را انجام داده است . دلایل اثبات این امر می تواند اقرار ،سند،شاهد،قسم باشد .
برای این کار میتوانید از دادگاه تقاضای صدور قرار تحقیق محلی کنید. همچنین در این دعاوی قاضی میتواند با صدور دستور موقت در خصوص مزاحمت و ممانعت ایجاد شده از ایجاد خسارت و ضرر بیشتر جلوگیری کند.
ویژگی های وکیل ملکی
وکیل ملکی علاوه بر ویژگی های عموم وکلا باید در حوزه املاک متخصص باشد و بر قانون آیین دادرسی مدنی تسلط کامل داشته باشد همچنین در حوزه حقوق خصوصی و قراردادها حرفه ای باشد.
به آن دسته از دعاوی حقوقی و دعاوی کیفری که به نوعی موضوع آن ها املاک است، دعاوی ملکی گفته می شود.
وکیل متخصص قرارداد
وکیل امور ملکی، وکیلی است که در زمینه تنظیم قراردادهای تجاری و بین المللی، تنظیم عقد نکاح، تعیین داور در قراردادها و اختلافات خانوادگی، امور بیمه، تقسیم ارث و منافع تخصص دارد. وکیل ملکی علاوه بر ویژگی های عموم وکلا باید در حوزه املاک متخصص باشد و بر قانون آیین دادرسی مدنی تسلط کامل داشته باشد همچنین در حوزه حقوق خصوصی و قراردادها حرفه ای باشد.
موسسه حقوقی پیشرو عدل ورنا با بهره گیری از مجرب ترین وکلای امور ثبتی با درصد بالایی از رضایت مراجعین پرونده های موفق در کوتاه ترین زمان آمادگی پذیرش امور ثبتی در تمام سطوح است.
جهت بهره مندی از خدمات مشاوره رایگان و برقراری تماس با کارشناسان ما، کافیست فرم دریافت مشاوره را تکمیل نمایید . کارشناسان ما در کوتاه ترین زمان با شما تماس خواهند گرفت.